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“营改增”后以房抵工程款合同签订技巧
【2016-9-20 15:25:09】 【作者/来源:本站整理】  【关 闭

房地产企业以房屋抵付工程款(以下简称“以房抵款”),是指房地产开发企业将建设工程施工发包给建筑商,建筑商承包工程后,房地产开发企业由于某种原因不能支付工程款,将其所有的或已建成尚未出售或将来某时建成的房屋抵给建筑商,代替以货币形式支付工程款,从而履行支付工程款义务的商业行为。一般而言,以房抵款主要包括三种形式:第一种形式:房地产开发企业以其所有的并已取得房屋所有权的房屋抵付工程款。第二种形式:房地产开发企业以已建成未出售的商品房抵付工程款。第三种形式:房地产开发企业以已在建商品房抵付工程款。针对房地产企业以房抵款的合同签订要具体问题具体分析,从实践来看,必须分以下二种情况来签订合同。

(一)建筑商将房地产企业以房抵工程款的房屋自用情况下的合同签订技巧

以房抵工程款自用的房屋,其实质就是建筑商向房地产开发企业购买房屋,支付购房款,房地产开发企业支付工程款,依据《中华人民共和国合同法》第91条第3款规定,在等额范围内二者相抵销。在实践中,以房抵工程款建筑商自用的房屋,往往是前面所谈到的第一种和第二种形式的房屋。针对这种以房抵工程款建筑商自用的房屋,房地产企业都会给予建筑商优惠的价格,以房抵完建筑商工程款后,还有一定的差额。因此,建筑商将房地产企业以房抵工程款的房屋自用情况下的合同必须按照以下方法进行签订:

1、实际工程款与用以抵付的房屋价款差额的处理。

实际工程款与用以抵付的房屋价款很难完全一致,必将出现差额,因此在以房抵款合同中一定要明确此差额如何处理。

2、必须在以房抵工程款的协议中明确房屋交付的具体期限

3、在协议中明确抵付工程款的房屋面积和单价,销售单价按照协议约定的抵付工程款除以用于抵工程款房屋的建筑面积进行计算。

4、发票开具和税费的处理。

在以房抵工程款协议中,必须明确房地产企业按照抵付工程款金额向建筑商开具销售不动产的增值税专用发票,建筑企业向房地产公司开具建筑业的增值税专用发票。有关税费各自承担。

5、在以房抵款合同中双方应明确用以抵付工程款的具体房屋。

在一些以房抵款合同中,关于用以抵付的房屋,有的合同约定以房地产开发企业指定为准;有的约定由建筑商在房地产开发企业开发建设的楼盘中自行选择,但两者均未明确哪套房屋用以抵付工程款。如产生纠纷,双方对于用以抵付的房屋说法不一,法院可能以约定不明为由判决房地产开发企业直接以货币形式向建筑商支付工程款。因此,应在以房抵款合同中明确约定具体的楼号、房号等内容,最好附图。

(二)建筑商将以房抵工程款的房屋出售于他人或用于抵供应商材料款的合同节税签订技巧

1、出售于他人的合同签订技巧

建筑商另行寻找购房者因其未取得房屋所有权,不能直接与该购房者签订商品房买卖合同,因此,必须由建筑商寻找的购房者直接与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》,购房款由购房者直接向房地产开发企业支付由其支付给建筑商。建筑商将款项按工程款处理,支付人、材、机的费用。

建筑商应该与房屋购买人约定:购买人对其购买房屋的所有自然信息(面积、单价、总价、户型、结构、质量、权属情况等),应查实并充分知晓,在与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》、开具购房发票后,不得就该房屋的任何问题包括但不限于产权纠纷、一房多卖、面积误差、质量问题等向建筑商提出退房、退房款、赔偿损失、承担连带责任等。

如房屋购买人需按揭贷款,建筑商应与房屋购买人约定:因办理银行商品房抵押贷款及商品房买卖合同手续所产生的各种税费均由购买人承担。房地产公司将贷款部分房款转付至建筑商后,购买人必须按银行贷款协议规定按时、分期向银行偿还贷款,如因其不按时还款造成银行收回房屋的,由购买人自行承担责任。

2、用于抵供应商材料款的合同签订技巧

第一,房地产企业、建筑商和材料供应商三方欠款均相等的情况下,合同签订技巧如下:

房产企业与建筑企业、材料供应商签订三方债务偿还协议,协议约定:由房产企业将抵债商品房直接销售给材料供应商,材料供应商将房款汇给房产企业,房产企业收材料供应商房款后再汇给建筑企业偿还债务,建筑企业收房产企业欠款后再汇给材料供应商偿还债务。或者协议约定:卖方为房地产企业,买方为材料供应商,购房款支付方为建筑商。建筑商代替材料供应商支付给房地产企业的购房款抵付建筑商拖欠材料供应商的材料款;材料供应上委托建筑商支付房地产企业的购房款用于抵付房地产企业拖欠建筑商的工程款。材料供应商向建筑商开具材料费发票,建筑商向房地产企业开具工程款发票,房地产企业向材料供应商开具购房发票。

第二,在三方欠款均不相等的情况下,合同签订如下:房产企业与建筑企业、材料供应商签订三方债务偿还协议,协议约定:房地产企业是卖方、材料供应商是买方,建筑企业是付款方。建筑企业代替材料供应商支付给房地产企业的购房款不仅用于抵房地产企业拖欠建筑企业的工程款,而且用于抵建筑企业拖欠材料供应商的材料款。

同时,建筑企业与材料供应商签订债务重组协议,约定:材料供应商免除向建筑公司应收材料款与建筑企业代替材料供应商支付给房地产企业的购房款的差额部分债务。

                                   服务大厅牛河山


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